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Partita nel 2020 come solo comodato gratuito per 25 anni per dar vita ad una residenza universitaria nel cuore del capoluogo daunio, l’operazione che lega Unifg all’ASP Istituto dell’Addolorata relativamente al complesso immobiliare dell’ex conventino di Foggia è diventata non poco onerosa per la presa in carico con contratto di locazione anche della porzione su cui l’ASP avrebbe dovuto realizzare un asilo nido. Ammonta infatti a 15mila euro annui per 25 anni il canone che l’Ateneo si è impegnato a versare all’Azienda pubblica di servizi alla persona, oggi guidata dall’ex sindaco di Foggia Mimmo Verile, dopo l’ultima rinegoziazione del rapporto contrattuale con l’ASP. Intese diverse rispetto a quelle di cui parlò il cda a gennaio scorso, nell’ambito della precedente rimodulazione, quando il canone da versare fu previsto in 10mila euro annui per cinque anni. Il cda ha da ultimo approvato la stipula del contratto di locazione e dell’atto di modifica del contratto di comodato con l’ASP, revocando la propria precedente delibera del 31 gennaio scorso e disponendo che la spesa per il pagamento del canone di locazione graverà sulle pertinenti voci di budget degli anni di competenza, autorizzando il conseguente impegno di spesa. “In base alle stime di investimento sulla porzione di immobile, la spesa sarà recuperata al massimo entro 20 anni, comunque entro i termini di durata del contratto di locazione, con un ulteriore margine di ammortamento”, è sottolineato nella relazione consegnata al cda dall’architetto Gabriele Berardi. “Quest’ultima considerazione avvalora ulteriormente la opportunità e congruità dell’operazione, in considerazione del fatto che l’intervento riguarda comunque un immobile di proprietà pubblica che resterà dedicato alla fruizione da parte della collettività anche in futuro”. In tal modo l’Ateneo ha accettato la richiesta giunta da Verile nei mesi scorsi e ai fini della valutazione della congruità del canone di locazione si è fatto riferimento ai valori di mercato rilevati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate per il Comune di Foggia, con riferimento alla zona centrale (B2) e alla destinazione d’uso terziaria. Tali valori indicano un intervallo di canoni compreso tra 5,5 e 7 euro per metro quadrato al mese. In un’ottica di massima prudenza, è stato assunto il valore minimo dell’intervallo, pari a 5,5 euro/mq/mese, e si è ritenuto opportuno applicare un coefficiente riduttivo del 15%, così da determinare una superficie utile convenzionale più aderente all’effettiva superficie locabile, pari a 1.146,65 mq.
Sulla base di tali parametri, il canone locativo teorico annuo di mercato risulta pari a circa 75.678,96 euro. A fronte di tale valore, il canone effettivamente pattuito tra le parti è pari a 15.000 euro annui, determinando un differenziale annuo pari a 60.678,96 euro; proiettando tale differenziale sull’intera durata contrattuale prevista, pari a 25 anni, si ottiene un valore complessivo di circa 1.516.974 euro. Il differenziale tra canone di mercato e canone pattuito costituisce il presupposto economico dell’operazione, in quanto finalizzato a compensare gli oneri di completamento, adeguamento e rifunzionalizzazione dell’immobile.
Il nuovo accordo è stato un modo per superare l’impasse dello status quo, in cui l’Ateneo non ha avuto finora accesso alla porzione di immobile originariamente destinata ad ospitare l’asilo nido, mentre l’ASP non ha né risorse né incentivo per completare i lavori. Una situazione che avrebbe rischiato di far perdere ad Unifg parte del finanziamento e, in particolare, la quota destinabile a interventi strutturali che, inevitabilmente, coinvolgono l’intero immobile. L’approvazione della delibera è avvenuta all’unanimità.
Come anticipato da l’Attacco mesi fa, Unifg, sempre in cerca di ulteriori spazi per le esigenze dell’accresciuta comunità accademica, si è rivolta all’associazione di assistenza e accoglienza Genoveffa De Troia per prendere in locazione alcuni locali in via Napoli, vicini al Polo biomedico.
Da ultimo il cda dell’Ateneo ha autorizzato la stipula di un contratto di locazione passiva tra l’Università e l’associazione, d’intesa con il Terzo Ordine Provinciale Secolare Francescano dei Frati Minori Cappuccini quale proprietario dell’immobile, per la locazione dell’immobile, limitatamente alla porzione di piano terra, per un totale di circa 586 mq di superficie interna netta e circa 1.150 mq di aree esterne pertinenziali ad uso esclusivo. La durata del contratto è stata fissata in 9 anni e il canone mensile di locazione è stato determinato in 1.908,10 euro, oltre IVA, corrispondente al canone teorico pieno di 3.575,10 euro al mese ridotto di uno scomputo mensile di 1.667 euro a compensazione degli investimenti sostenuti dall’Ateneo per la valorizzazione permanente dell’immobile, per uno scomputo annuale di 20.000 euro e un recupero complessivo di 180.000 euro al termine del periodo contrattuale.
“L’immobile, per la sua collocazione nelle immediate vicinanze del Polo biomedico di Ateneo e per la sua conformazione, risulta funzionale alle esigenze dei corsi di laurea di Area medica e si presta ad essere validamente utilizzato anche per attività di alta formazione, attività convegnistica ed eventualmente ulteriori attività didattiche, alleggerendo la pressione sulle strutture attualmente nella disponibilità dell’Ateneo”, è stato spiegato. I costi degli interventi di rifunzionalizzazione sono stati stimati complessivamente in 369.896 euro, IVA inclusa.
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